保利稳坐“榜一大哥”险资不当股东当“房东”

楼市调整已持续三年，房企的洗牌却还未结束。

近日，港A两市的上市房企陆续公布上半年销售数据或业绩预告，从结果来看，自去年超越多年排名第一的碧桂园后，保利发展已然坐稳房地产“榜一大哥”的宝座，而碧桂园的名次仍在后退，上半年已掉出十强之列。

同样跌出10强榜单的还有金地集团。时代财经了解到，上半年，金地集团实现签约金额361.1亿元，同比下降57.92%，排名第14；在去年，金地集团位列房企第十强。

房企的销售规模依然在整体下行。上半年，十强房企的销售门槛为511.2亿元，而去年同期是925.8亿元。

收入和利润水平也在继续滑坡。根据Wind金融终端，截至7月14日，A股市场至少49家涉房企业发布业绩预告，其中34家发生亏损，其中不少房企亏幅同比扩大，主要原因是房地产销售收入下降致使结转收入下降。

过往对地产股青眼相加的险资现在对房企兴趣寥寥，继中国平安“清仓”碧桂园后，保利发展也在最近一年遭到第二大股东泰康人寿的减持。

销售额继续下跌，房地产不赚钱了

在已经发布业绩预告的49家涉房企业中，仅有15家企业上半年赚到了钱，这些企业包括华丽家族、黑牡丹、亚通股份、绿地控股、云南城投、世荣兆业、深深房、财信发展、新华联、三湘印象、保利发展、沙河股份、中国武夷、深物业和莱茵体育。

时代财经统计得知，上半年，这15家涉房企业实现的归母净利润介于246万元至75.08亿元。其中，赚得最少的是华丽家族，预估归母净利润为246万元至369万元；最多为保利发展，归母净利润初步核算结果为75.08亿元。

不过，尽管这些涉房企业在上半年得以盈利，但只有6家企业的归母净利润同步增长，其余出现了程度不同的下降，主要原因是房地产可结转收入下降。

比如绿地控股上半年实现的归母净利润预估为2.0亿元至2.5亿元，而去年同期为26.10亿元；沙河股份上半年预估为5100万元至5600万元，去年同期为4.39亿元；深物业上半年为920万元，去年同期约为2.21亿元。

值得一提的是，保利发展虽然上半年的营业收入同比上涨1.64%至1392.69亿元，但“受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降”以及“报告期内结转项目权益比例下降”，上半年实现的归母净利润同比下降38.57%至75.08亿元。

由于销售规模仍在显著下降，未来，房企的收入和利润依然面临不小的下行压力。

时代财经统计得知，截至7月14日，上半年的销售十强房企已基本确定，分别为保利发展、中海地产、万科、绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、龙湖集团。

其中，华润置地虽未公布业绩预告，但前5月累计合同销售金额达到927亿元，而上半年已确定销售额超过千亿元的房企包括保利发展、中海地产、万科、绿城中国、招商蛇口，分别为1733.36亿元、1483.78亿元、1273.30亿元、1265亿元、1009.52亿元。

除了华润置地，其余9家房企上半年销售额同比跌幅介于5.74%至48.11%，跌幅超过30%的房企高达6家。其中，创下最大跌幅的是龙湖集团。上半年，龙湖集团实现合同销售额大约511.2亿元，而去年同期为985.2亿元。

此外，华润置地前5月的销售额的同比跌幅也达到了35.32%，今年前5月少卖了506.3亿元。

险资还在撤退，不爱股权爱物权

地产股正在失去它的魅力。自2021年下半年以来，房地产行业基本面持续走低，多重因素的叠加影响下，曾经青睐地产股的险资不断出逃，甚至清仓地产股。

如今，房地产的深度调整仍在持续，险资的逃离也在继续。

6月底，保利发展发布公告称，2017年2月21日至2024年6月27日，泰康人寿及其一致行动人泰康资产受托管理的其它账户，持有保利发展股份的比例由7.35%减少至6.08%，合计减少1.43亿股股份。

根据公告，2023年7月14日至2024年6月27日，泰康人寿及其一致行动人至少减持1.3亿股，变动比例为1.10%。

时代财经了解到，泰康人寿及其一致行动人在2016年6月认购保利发展将近7.33亿股非公开发行股票，由此持股比例从1.29%跃升至7.35%，泰康人寿也成为了保利发展的第二大股东。

减持公告没有公布泰康人寿此次减持的原因。不过，去年3月保利发展曾发布泰康人寿对非公开发行股份的减持计划，该计划称相关减持是泰康人寿“根据资产配置需求和相关投资决策”的决定，在该减持计划下，泰康人寿合计减持了8176.97万股股份，套现将近11.8亿元。

保利发展并非近年来唯一遭到险资减持的地产股。时代财经了解到，碧桂园、金融街、万科A等也因险资的减持而备受关注。

其中，去年11月，外媒报道中国平安计划收购碧桂园并承继其债务，随后中国平安发布澄清公告表示“该报道完全与事实不符”，同时透露公司没有持有碧桂园的股份，而在2021年末开始减持碧桂园之前，中国平安是碧桂园的第二大股东。

在房地产进入此轮调整期之前，由于以住宅开发为主业的地产流动性好、估值偏低、盈利稳健且具有较高股息率而备受险资青睐，随着房地产形势变化，险资的偏好发生了较大改变，不再局限于传统的住宅开发商，而是跨界至产业园、酒店、商办物业等等，投资方式也由股权向物权倾斜。

近一年，海保人寿、平安人寿、友邦人寿、建信人寿、太保寿险、新华保险等险资购入不动产，角色从股东向“房东”转换，所购入的物业类型主要包括商业办公、产业园区、商业酒店等。

此前，一名地产分析师告诉时代财经，之所以出现这个现象的原因，原因是在新的市场环境下，纯住宅开发的市场空间已经不如从前；另外，保险资金天然比较适合投资物业的资产，“特别是文旅、养老等，除了国家支持这些产业，它们本身也非常适合保险资金的属性”。