“京沪深”楼市走访：带看量回暖置换需求提升

　6月17日，“517楼市新政”满月，多地房地产市场呈现出“人流多、信心强、交易升”的新格局。

　　5月17日，房地产市场迎来重大举措，央行等部门打出政策“组合拳”：首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率，设立保障性住房再贷款。这些举措被业内合称为“517楼市新政”。

　　这一个月来，多城“因城施策”跟进落实，上海、深圳等一线城市也相继发布放开限购、降低首付比例以及降低利率等支持性政策。那么，在“517楼市新政”满月之际，一线城市楼市有哪些变化？市场会如何演变？为寻求答案，6月中旬，《证券日报》记者走访了北京、上海，深圳等城市一、二手房市场。

　　二手房市场成交量上升

　　“信心又回来了。”记者在走访上海多家房产中介门店时，房产经纪人均向记者表示，进入6月份后，看房人数、咨询量都较5月份有明显提升，甚至还有门店提高了“带看量”考核目标。“在店工作人员较少，大多在外边带客户看房。”多位经纪人如是说。

　　随着带看量回升，二手房的成交量攀升。一位房产经纪人向记者展示了他所获得的近日上海二手房交易数据，“6月12日、6月13日、6月15日，上海二手房成交量分别是945套、996套、1184套；而今年1月份至4月份日均成交是554套，二手房成交量上升非常明显。”

　　和上海相似的是，北京尽管尚未全面跟进政策，但是预期同样得到修复和提升。在走访中，多位经纪人告诉《证券日报》记者，近期低价房源成交较快，业主也不再愿意在价格上做更大让步。

　　“4月底，附近（临近南三环）有一些低价捡漏房源，挂牌甚至能低于每平方米4万元，但到5月份政策出来后，这部分房源就卖得差不多了，现在已经很难找。”北京丰台区一名链家经纪人告诉《证券日报》记者。

　　“新政后，以前够不着门槛的客户，现在有了购房可能。”深圳市龙华区某二手中介经纪人钟帅（化名）表示，目前政策到位，二手市场基本企稳。预计市场已经到低点，但可能不会立即反转向上。

　　诸葛研究院数据显示，从5月份同比数据看，一线城市北京、上海、深圳二手住宅成交量分别同比上升3.1%、18.3%、47.9%，均跑赢去年5月份成交水平，释放积极信号。

　　“过去全国购房首付比例最低为20%，此次房贷首付比例降低至15%，达到历史最低的首付比例。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，此次政策让不少人有了“上车”资格，市场反馈较为强烈。

　　新盘到访及认筹量上涨

　　二手房市场的上行，为置换需求向新房市场转移释放了增量空间。

　　相比于二手房，新房的成交动力虽略显不足，但较此前也有较大改善。随着一线城市楼市放宽限购等政策相继落地，从新房到访量和认筹情况等领先指标上看，政策“组合拳”已悄然发力。

　　近日，记者来到北京西五环内的某在建楼盘售楼处，尽管是工作日下午，但沙盘处已有几位意向购房者围绕置业顾问了解楼盘情况，售楼大厅的座位也几乎坐满了人。

　　在场的置业顾问告诉《证券日报》记者，该楼盘是中海地产在去年年底拿到的地块，实际项目位于五环外的某在建地铁附近，楼盘为四层层高的改善性小洋房。

　　“我们今年3月份首次开盘有200多户，目前仅剩几十户，去化率大概有80%。”上述置业顾问表示。

　　在上海，改善性新房去化加快情况也在上演。在青浦，有项目销售经理称，客流量较新政前增超一倍；在嘉定，有新盘首开，认购率已超100%。一位上海房产销售表示，“沪九条”新政出来之后，由于首付比例和贷款利率降低，改善性住房需求得到了明显释放。

　　“上海推出的政策，一方面较大满足单身人口对于核心地段刚需二手房的需求；另一方面，对于多孩家庭增加一套的名额，既能促进住房市场活力，也能满足家庭真实居住需求，对于促进楼市稳定有明显作用。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，上海当前新房市场分化比较明显，“沪九条”新政落地后，外围核心区域及配套较为丰富的项目销售提升较为明显。

　　与此同时，历来6月份也是房企冲刺业绩的关键节点，《证券日报》记者在走访的过程中，也发现开发商在通过更大力度的让利和促销，吸引购房者。

　　在深圳，多个刚需楼盘销售人员均告诉《证券日报》记者，首付比例下调降低了客户的购房门槛，不过价格仍然是客户最关心的因素。

　　深圳市龙华区某新刚需楼盘销售人员周兰（化名）对记者表示，首付比例、利率下调后，访客数量有所增加，尤其是节假日访客较多，项目趁势推出价格优惠。

　　周兰表示：“项目一期在2021年入市，当时备案价格较高，达到6万元/平方米至7万元/平方米，即将推出的项目二期，通过不带装修等方式在价格上进行让步，降至5万元/平方米左右。”

　　记者在走访其他楼盘的时候也发现，新房项目普遍推出较为优惠的工抵房、特价房等活动，同时，不少楼盘得房率已经达到90%左右，附带的较高品质装修成为吸引购房者的手段之一。

　　“卖旧买新”置换链条打通

　　在不少业内人士看来，“517楼市新政”除了提振短期成交量外，还具有一定的长远影响，其中政策“组合拳”带动二手房市场回升，激活了房地产市场“卖旧买新”，打通置换链条就是其一。

　　“以前没想过买房的事，毕竟我们毕业也没几年，降了（首付）后发现确实也能够得上，政策放开了，周围单身的同事不少开始看房。”在上海某医院工作的小悦（化名）告诉《证券日报》记者，目前主要是在看总价较低的二手房。

　　“当二手房市场加速去化时，意味着因为换房、升级等原因而出售二手房，然后购买新房的这部分人群能够顺利‘卖旧换新’，这将增加新房市场的购房需求，促进新房销售。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示。

　　在走访的过程中，记者也发现，不少新房的购房者均有置换需求。

　　“新政出来后，首付和还款压力都降低了，我们决定换房。”正在上海嘉定南翔某新楼盘看房的赵女士向《证券日报》记者表示。

　　另一位朱先生亦对记者称，原有住房房型旧、设施差，早有置换的想法。“之前我们已经把老房子在中介挂着了，但是看的人多、诚心买的人少，现在二手房活跃了，所以我们也来看看新房，提前准备着。”

　　上述嘉定南翔的房产销售人员则对记者表示，新政出来以后，多孩家庭的置换需求被明显激活了。

　　除此之外，业主心态的变化则进一步加快了链条的联动。据上海某二手房中介透露，目前售房者主要分为两类：一类是随着新政的出台，本来说价格好谈的，现在又不着急卖了；另一类则多是因有置换需求，接受降价出售，如果可以全款付清的话，还可以比同地段的低1万元/平方米。

　　“二手房市场信心正在修复，表现为新增挂牌量有所下降，议价的幅度在收窄，目前各地也在积极推进‘以旧换新’政策，二手房市场成交量有上升趋势，置换需求也逐渐释放，对于一、二手房市场联动有提升作用。”宋红卫表示。

　　在关荣雪看来，在新政持续发酵叠加房企加大营销力度的情况下，6月份新房成交总量或将延续稳步上升趋势。

　　宋红卫表示，较以往政策，预计“517楼市新政”的影响面会更广，影响的时效性也会较之前有所延长，一线城市楼市在新政的提振下，成交量已经逐渐筑底企稳，但是外围非核心区域及配套较弱的项目，市场热度仍有待提升。

来源：证券日报